El desalojo es uno de los procesos que más ansiedad genera de los dos lados: el propietario que no cobra y ve pasar los meses, y el inquilino que teme quedarse en la calle de un día para el otro.
Conocer cómo funciona realmente evita decisiones que empeoran la situación de ambos.
Primero: qué régimen rige el contrato
En los últimos años la regulación de las locaciones cambió varias veces, y hoy conviven contratos firmados bajo marcos normativos distintos.
Lo primero que hay que determinar es bajo qué régimen se firmó el contrato, porque de eso dependen el plazo mínimo, el mecanismo de actualización del precio, la moneda, las garantías exigibles y las obligaciones de cada parte.
No es un detalle técnico: define qué se puede reclamar y con qué argumentos.
Causales de desalojo
- Falta de pago de los alquileres.
- Vencimiento del plazo contractual.
- Intrusión o tenencia precaria sin título.
- Cambio de destino del inmueble o uso indebido.
- Daños significativos a la propiedad.
- Falta de restitución al finalizar el contrato.
Para el propietario: cómo se hace bien
1. Intimación previa
En la falta de pago hay que intimar formalmente por carta documento, otorgando un plazo para regularizar. El plazo mínimo depende del régimen aplicable al contrato, y omitir este paso o darlo mal es motivo de rechazo de la demanda.
Muchas veces la intimación resuelve el problema sin juicio: el inquilino paga, o acuerda un plan y una fecha de entrega.
2. Demanda de desalojo
Se dirige contra el inquilino y contra el garante. Se acompaña el contrato, las constancias de la deuda y la carta documento con su acuse.
Conviene acumular en el mismo expediente —o iniciar en paralelo— el cobro de los alquileres adeudados, con las expensas, los servicios y los intereses pactados.
3. Medidas cautelares
Según el caso, puede pedirse el embargo de bienes del inquilino y del garante, y la inhibición general de bienes. Es lo que asegura que la sentencia no quede en un papel.
4. Sentencia y lanzamiento
Firme la sentencia, se fija un plazo de desocupación voluntaria. Si no se cumple, se ordena el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
Cuánto tarda
Con documentación en orden y un contrato bien redactado: entre 6 y 18 meses, según la jurisdicción y las defensas que se opongan.
Cuando el contrato es deficiente, no hay garantía válida o el inquilino plantea defensas de fondo, puede extenderse considerablemente más.
Lo que el propietario NO puede hacer
Y conviene decirlo con todas las letras, porque estas vías de hecho son más frecuentes de lo que deberían y siempre terminan mal para quien las usa:
- Cambiar la cerradura.
- Cortar la luz, el gas o el agua.
- Retirar las pertenencias del inquilino.
- Ingresar al inmueble sin autorización.
- Amenazar u hostigar al inquilino o a su familia.
Todas pueden configurar delitos —usurpación, turbación de la posesión, coacción— y generan responsabilidad civil por los daños causados. Además, arruinan el juicio de desalojo: el propietario pasa de ser el acreedor a ser el demandado.
El único camino es el judicial.
Para el inquilino: qué derechos tiene
No lo pueden sacar sin juicio. Solo una orden judicial permite el lanzamiento, y siempre después de un proceso con oportunidad de defensa.
Puede purgar la mora. En muchos casos, pagar lo adeudado con sus intereses antes de determinada etapa del proceso detiene el desalojo. Conviene actuar rápido: cuanto más avanzado el juicio, más difícil.
Puede oponer defensas. Pago total o parcial, error en la liquidación de la deuda, aplicación de aumentos no pactados o contrarios al régimen aplicable, incumplimiento del propietario en reparaciones esenciales que impidieron el uso del inmueble, o defectos formales en la intimación.
Tiene derecho a la devolución del depósito. Al finalizar el contrato, en los términos que fija el régimen aplicable, descontando únicamente los daños efectivamente acreditados. La retención genérica del depósito "por las dudas" no es válida y se reclama judicialmente.
Las reparaciones estructurales corren por cuenta del locador. Si no las hace tras la intimación, el inquilino puede realizarlas y descontar su costo del alquiler, cumpliendo los recaudos que prevé el Código.
Cómo evitar el problema
Para el propietario, casi todo se juega antes de entregar las llaves:
- Verificar la solvencia del inquilino y del garante: recibos de sueldo, informe de Veraz, antigüedad laboral.
- Exigir una garantía sólida —propietaria, seguro de caución o aval bancario— y verificarla realmente, no solo recibir una fotocopia.
- Redactar bien el contrato: plazo, mecanismo de actualización conforme al régimen aplicable, destino del inmueble, responsabilidad por expensas y servicios, y consecuencias precisas del incumplimiento.
- Hacer un inventario fotográfico del estado del inmueble al inicio, firmado por ambas partes.
- Actuar rápido ante el primer incumplimiento. Un mes de atraso se conversa; seis meses se litigan.
Asesoramos tanto a propietarios como a inquilinos en CABA y en el Gran Buenos Aires. Si tiene un conflicto locativo o quiere que revisemos un contrato antes de firmarlo, escríbanos. La primera consulta es sin cargo.