Firmó el boleto, pagó, quizás ya está viviendo en el inmueble. Y la escritura no llega: el vendedor pone excusas, no aparece, se arrepintió porque la propiedad se valorizó, o hay un problema con el título que nadie revisó a tiempo.
Es una situación mucho más común de lo que parece, y tiene solución.
Qué derecho le da el boleto
El boleto de compraventa no transfiere el dominio. Para eso hace falta escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Pero sí genera obligaciones exigibles. El vendedor se obligó a otorgar la escritura, y si no lo hace voluntariamente, el juez puede otorgarla en su nombre.
Además, el Código Civil y Comercial da una protección reforzada al comprador de buena fe que tiene la posesión y pagó al menos el 25% del precio: su derecho es oponible a terceros acreedores del vendedor y resiste incluso el concurso o la quiebra del vendedor (artículos 1170 y 1171).
El primer paso: la intimación
Antes de demandar hay que constituir en mora al vendedor.
Se le envía una carta documento intimándolo a comparecer a escriturar en una fecha, hora y escribanía determinadas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales y reclamar los daños.
Esta intimación cumple dos funciones: a veces destraba el asunto sin juicio, y siempre acredita la mora del vendedor, lo que después habilita el reclamo de daños y de la cláusula penal.
La demanda de escrituración
Si la intimación no funciona, se demanda.
Lo más importante: la anotación de litis
Junto con la demanda hay que pedir la anotación de litis sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad.
Es una medida cautelar que hace público que ese inmueble está en litigio. No impide jurídicamente la venta, pero destruye la buena fe de cualquier tercer adquirente: quien compre después no podrá alegar desconocimiento y su adquisición quedará sujeta al resultado del juicio.
En la práctica, esto significa que el inmueble se vuelve invendible mientras dure el pleito. Es, con enorme diferencia, la herramienta que más rápido lleva al vendedor a la mesa de negociación.
Pedirla desde el inicio es imprescindible. Un juicio de escrituración sin anotación de litis corre el riesgo de terminar en una sentencia contra alguien que ya vendió el inmueble a un tercero.
Qué pide la demanda
- Que se condene al vendedor a escriturar en un plazo determinado.
- Que, si no lo hace, el juez otorgue la escritura en su nombre (artículo 1018 del Código Civil y Comercial).
- Los daños y perjuicios derivados de la demora.
- Las costas del proceso.
Documentación necesaria
- El boleto de compraventa original.
- Todos los comprobantes de pago: transferencias, recibos, cheques.
- La carta documento de intimación y su acuse.
- Constancias de la posesión, si la tiene: pago de impuestos, servicios, expensas, mejoras.
- Informe de dominio e inhibiciones del inmueble y del vendedor, actualizado.
Cuando el problema es el título
A veces el vendedor no escritura porque no puede: hay un embargo, una inhibición, una hipoteca no cancelada, un título observable, una sucesión sin tramitar o el inmueble no está a su nombre.
En esos casos, además de la escrituración, hay que resolver el obstáculo registral: levantar la medida cautelar, cancelar la hipoteca con parte del precio, promover la sucesión pendiente o sanear el título.
Es un trabajo más largo, pero en general viable. Lo que no es viable es esperar a que se resuelva solo.
La alternativa: resolver el contrato
No siempre conviene insistir con la escrituración. Si el inmueble tiene problemas irresolubles o el comprador ya no lo quiere, puede optar por resolver el contrato y reclamar:
- La devolución de todo lo pagado, actualizado y con intereses.
- La seña doblada, si se pactó como arras penitenciales.
- La cláusula penal, si el boleto la previó.
- Los daños y perjuicios adicionales acreditados.
La elección entre escriturar o resolver depende del valor actual del inmueble, del estado del título y de la solvencia del vendedor. Es una decisión estratégica que conviene tomar con asesoramiento, porque una vez ejercida la opción no se vuelve atrás.
Cómo evitar todo esto
La mayoría de estos juicios se podrían haber evitado con una revisión previa que cuesta una fracción del pleito. Antes de firmar un boleto:
- Estudio de títulos: verificar que el vendedor sea efectivamente el titular y que la cadena de transmisiones sea correcta.
- Informe de dominio e inhibiciones, actualizado al día de la firma.
- Deudas: impuestos, tasas, expensas, servicios.
- Situación del inmueble: si está ocupado, alquilado o con problemas de habilitación.
- Redacción del boleto con plazo cierto de escrituración, escribanía designada, cláusula penal y consecuencias precisas del incumplimiento.
- Registrar el boleto, donde el régimen local lo permita.
Un boleto de dos carillas bien redactado, con cláusula penal y plazo cierto, evita años de juicio. Uno bajado de internet y firmado en una inmobiliaria deja al comprador sin herramientas.
Si firmó un boleto y no le escrituran, o si está por comprar y quiere que revisemos la documentación antes de firmar, escríbanos. La consulta inicial es sin cargo.